Balconi in "aggetto" - Condòmini e Amministratori di condomìni - Revisione Contabile Condominiale

Mauro Cardia - Revisore Contabile Condominiale

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Rappresentanza in Assemblea con delega

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Balconi in "aggetto"

Revisione Contabile Condominiale
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Egregio sig.
 
in risposta al suo quesito, circa l’attribuzione delle spese di ristrutturazione e/o messa in sicurezza dei balconi, aggettanti (sporgenti oltre la facciata), siti in via xxxxxx in xxxxxxx, le indico quanto segue:
 
la Suprema Corte ha già ampiamente stabilito che le spese di mantenimento dei balconi in “aggetto”, sia ordinarie che straordinarie, siano a completo carico della proprietà privata. Solamente in rari casi, ove esistano fregi, stucchi o altri elementi di pregio, i quali interessino i balconi “nel lato esterno”, essi si dovranno considerare “parti comuni” e quindi assoggettati agli obblighi delle delibere assembleari in materia.
 
Nel caso in questione, le ringhiere, i parapetti e le velette, sono certamente parti private, non avendo le caratteristiche su indicate in materia di decoro architettonico. Ne consegue che, tutte le spese occorrenti per manutendere le parti su indicate, dovranno essere sostenute dal proprietario, il quale deciderà, in proprio ed in autonomia, i tempi, i costi e i modi di esecuzione dei lavori.
 
Cordiali saluti
 
                                                                                    Dr. Mauro Cardia
Di seguito si riportano le note giurisprudenziali.
 
 
I balconi «aggettanti» sono in proprietà esclusiva
 
Sui balconi la discussione è sempre aperta. Soprattutto perché, per la loro struttura, si compongono di una pluralità di elementi (piano di calpestio, soletta, frontalino, sotto balcone, intradossi, eccetera) e assolvono una duplice funzione: costituiscono, infatti, una proiezione esterna dell’appartamento, perché tramite essi il condomino può affacciarsi ed esplicare il suo diritto di veduta, e in questi casi ci si trova di fronte ai balconi «aggettanti» che per loro struttura sono sporgenti dalla facciate e quindi godono di una loro autonomia, perché possono sussistere indipendentemente dall’esistenza di altre tipologie di balconi. E la funzione di
 
 
essere parte integrante e strutturale della facciata, in quanto rappresentano un elemento decorativo ed estetico dello stabile.
 
Il tema dei balconi «aggettanti» è stato affrontato dalla Cassazione (sentenza 1156/2015) a seguito di una causa approdata va Giudice di Pace di Avellino, dove viene citato il proprietario per ottenere l’eliminazione delle infiltrazioni derivanti dal balcone di sua proprietà nonché il risarcimento per i danni subiti. Il Giudice accoglie il ricorso e condanna il convenuto. Il soccombente ricorre al Tribunale di Avellino che rigetta le impugnazioni. Avverso detta pronuncia, il ricorrente deduceva il proprio difetto di legittimazione passiva, assumendo che le infiltrazioni lamentate sarebbero dipese dalla cattiva manutenzione di parti del balcone da considerarsi parti comuni.
 
Dall’analisi della perizia svolta dal Ctu, era emerso che la causa delle infiltrazioni era ascrivibile al «cattivo stato di manutenzione di finitura dell’estradosso delle solette del balcone (…) e dai correntini risultati ammalorati e sconnessi nella pavimentazione divelta e sconnessa in più punti». I Giudici rammentano, che nel caso di specie, trattasi di una particolare tipologia di balcone cosiddetti aggettanti, che costituendo un prolungamento della corrispondente unità immobiliare, sono di proprietà esclusiva del proprietario di questa, dovendosi considerare comuni solo gli elementi decorativi delle parte frontale ed inferiore del manufatto, qualora si inseriscano nella facciata di prospetto dell’edificio (Cassazione, sentenza 6624/2012).
 
I balconi aggettanti, quindi, costituendo un prolungamento dell’unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario. Ne consegue l’esclusione dalla comproprietà condominiale e la loro appartenenza in via esclusiva ai proprietari delle relative unità abitative. Poiché viene esclusa la presunzione di condominialità, le opere di manutenzione dei balconi medesimi competono ai corrispondenti proprietari. Tuttavia, ogni qual volta si interviene su di essi, per effettuare lavori di manutenzione, occorre preliminarmente discernere la rispettiva valenza strutturale da quella estetica ornamentale - ove sussistente – al fine di individuare esattamente i criteri di riparto della spesa anche tra condòmini.
 

Riparazione dei balconi aggettanti e frontalini: oneri di ripartizione
 
Cassazione civ., Sez. II, 12 gennaio 2011, n.587
 
In tema di parti comuni e relativo obbligo di manutenzione vige una disciplina differente per i balconi cosiddetti “aggettanti” e per gli elementi decorativi presenti sugli stessi.
 
 
I balconi aggettanti, i quali sporgono dalla facciata dell'edificio, costituiscono solo un prolungamento dell'appartamento dal quale protendono e rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono. Non fungono da copertura del piano inferiore in quanto essi, dal punto di vista strutturale sono del tutto autonomi rispetto agli altri piani, poiché possono sussistere indipendentemente dall'esistenza di altri balconi nel piano sottostante o sovrastante e non avendo, quindi, funzione di copertura del piano sottostante, il balcone aggettante non soddisfa una utilità comune ai due piani e non svolge neppure una funzione a vantaggio di un condomino diverso dal proprietario del piano.
 
   Articolo 1170 - Azione di manutenzione
 

Detti balconi e le relative solette non svolgendo alcuna funzione di sostegno, né di necessaria copertura dell'edificio, non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani e ad essi non può applicarsi il disposto dell'articolo 1125 c.c. secondo cui le spese per la ricostruzione e manutenzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.
 
E’ quanto ha ribadito sostanzialmente la Suprema Corte con le sentenze n. 12.01.2011, n.587 e n. 05.01.2011, n. 218, confermando in tal modo un orientamento ormai consolidato e superando definitivamente la posizione secondo cui, invece, la soletta è soggetta al regime di comunione tra proprietario che usa il balcone e proprietario dell’unità immobiliare sottostante, con applicabilità dell’articolo 1125 del codice civile quale criterio di ripartizione delle spese.
 
( Cass. n.4821/1983 ; n.283/1987 ).
 

La Corte di Cassazione ha puntualizzato che seppure volesse riconoscersi alla soletta del balcone una funzione di copertura rispetto al balcone sottostante, tuttavia, trattandosi di copertura disgiunta dalla funzione di sostegno e, quindi, non indispensabile per l'esistenza stessa dei piani sovrapposti, non può parlarsi di elemento a servizio di entrambi gli immobili posti su piani sovrastanti, ne', quindi, di presunzione di proprietà comune del balcone aggettante riferita ai proprietari dei singoli piani.
 
( Cass. n.14576/2004 ).



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